L’investissement immobilier consiste à acquérir des biens immobiliers. Il présente des avantages, tels que la constitution d’un patrimoine ou bien la perception de revenus complémentaires. Pour réussir son investissement, cela nécessite de prendre en compte de nombreux paramètres. Dans cet article, nous vous donnons les clés pour réussir votre investissement immobilier en 10 étapes.
1. Définir vos objectifs en matière d’investissement immobilier
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, il est essentiel de définir vos objectifs. Vos motivations et votre situation personnelle, conditionnera la localisation, le financement, la fiscalité et le type de votre bien. Voici quelques questions à vous poser pour clarifier vos objectifs :
a. Quel est votre objectif d’investissement immobilier?
Il peut s’agir pour vous soit de :
- Constituer un patrimoine.
- Générer des revenus complémentaires.
- Défiscaliser.
- Préparer votre retraite.
- Transmettre à vos héritiers.
b. Quel est votre horizon de placement ?
Il s’agit de la durée pendant laquelle vous comptez conserver votre bien immobilier. Ainsi, elle peut varier de quelques années à plusieurs décennies, selon votre projet et votre stratégie.
c. Quel est votre profil de risque ?
Il s’agit de votre capacité à accepter les fluctuations de la valeur de votre bien immobilier. C’est pourquoi, votre tolérance au risque conditionnera le choix de la rentabilité de votre un investissement immobilier.
d. Quel est votre budget ?
Il s’agit du montant que vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier. Il doit prendre en compte :
- L’apport personnel.
- La capacité d’emprunt.
- Le taux d’endettement.
- Le reste à vivre.
En définissant vos objectifs, vous pourrez orienter votre recherche de bien immobilier et optimiser votre investissement.
2. En matière d’investissement immobilier, faut-il choisir entre du neuf ou de l’ancien ?
Une fois vos objectifs définis, vous devez choisir entre investir dans un bien immobilier neuf ou ancien. Effectivement, cette décision déterminera différents aspects intrinsèques à votre investissement :
a. Les biens neufs
Il s’agit de biens immobiliers n’ayant jamais été habités ou ayant moins de cinq ans. Ils présentent plusieurs avantages, tels que :
- Bénéficier de dispositifs de défiscalisation.
- Disposer d’un bien conforme aux normes.
- Bénéficier de frais de notaire réduits.
- Profiter des garanties constructeur.
- Personnaliser son bien.
- Financer son achat avec un prêt à taux zéro (PTZ).
Cependant, les biens neufs présentent aussi quelques inconvénients, tels que :
- Prix d’achat plus élevé que les biens anciens.
- Rentabilité locative plus faible que les biens anciens.
- Risque de vacance locative plus important que les biens anciens.
- Plus-value potentielle plus faible que les biens immobiliers anciens.
b. Les biens anciens
Il s’agit de biens immobiliers qui ont été habités ou qui ont été achevés depuis plus de cinq ans. Ils présentent plusieurs avantages, tels que :
- Prix d’achat plus faible que les biens neufs.
- Rentabilité locative plus élevée que les biens neufs.
- Demande locative plus forte que les biens neufs.
- Plus-value potentielle plus importante que les biens neufs.
En revanche, les biens anciens présentent aussi quelques inconvénients, tels que :
- Réaliser des travaux de rénovation, d’entretien ou de mise aux normes.
- Bénéficier de dispositifs de défiscalisation.
- Faire face à des vices cachés ou bien de litiges.
- Financer son achat avec un prêt à taux zéro (PTZ).
Ainsi, décider si l’on investit entre du neuf ou de l’ancien se fera en fonction de différents paramètres.
3. Connaître le marché immobilier régional
Une fois votre type de bien choisit, vous devez connaître le marché immobilier régional dans lequel vous souhaitez investir. Parce que, Le marché immobilier n’est pas homogène géographiquement. Ainsi, il varie selon les régions, les départements, les villes, les quartiers. Par conséquence, afin d’optimiser son investissement, il est donc important d’analyser la demande et l’offre du marché immobilier. Voici comment procéder :
a. Analysez la demande du marché immobilier régional.
Il s’agit de connaître le profil, les besoins et les attentes des potentiels locataires ou acheteurs. Renseignez-vous sur :
- La démographiques.
- Le revenu moyen.
- Le taux de chômage.
- Le niveau d’éducation.
- Le dynamisme de la région.
Alors, il est important de vous informer sur les projets d’aménagement, de développement ou de rénovation du territoire.
b. Étudiez l’offre du marché immobilier régional.
Il s’agit de connaître le volume, la qualité et la diversité de l’immobilier disponibles dans la région. Pour commencer, consultez les annonces immobilières, les sites spécialisés, les agences immobilières ou les notaires. Ils vous donneront une idée du prix, de la surface, du type, de l’état et de la localisation. De même, renseignez-vous sur le taux de vacance, le délai de vente ou de location, le taux de rotation. Enfin, vous pouvez identifier les zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.
c. Observez les tendances du marché immobilier régional.
Il s’agit de connaître l’évolution du marché immobilier dans la région, sur le court, le moyen et le long terme. Avant tout, vous pouvez vous appuyer sur les indicateurs tels que :
- Le prix au mètre carré.
- Le nombre de transactions.
- Le rendement locatif.
- La plus-value.
Suivre l’actualité immobilière, vous informera des évolutions réglementaires, fiscales, économiques ou sociales pouvant impacter le marché immobilier. En connaissant bien son marché immobilier, vous choisirez le bien rentable adapté à votre projet et à votre budget.
4. Choix de l’emplacement pour un investissement immobilier
Une fois avoir retenu le marché immobilier, vous devez choisir l’emplacement du futur investissement. Ce choix détermine la valeur, la demande, le loyer, les charges, la fiscalité et la plus-value de votre bien immobilier. Voici les critères à prendre en compte dans l‘emplacement du bien immobilier :
- La proximité des commodités (des transports, des écoles, des commerces, des services).
- Le potentiel de développement, de valorisation ou de rénovation du quartier ou de la zone.
- La concurrence
- la demande et l’offre immobilière du quartier ou de la zone.
En choisissant l’emplacement du futur investissement immobilier, vous pourrez optimiser votre investissement et réduire les risques.
5. Les différentes options de financement d’un projet d’investissement immobilier.
Une fois que vous avez choisi l’emplacement du futur investissement immobilier, vous devez financer votre projet. Pour tout dire, cette étape importante, détermine le coût, la durée et la rentabilité de votre investissement immobilier. Voici les différentes options de financement que vous pouvez explorer :
a. L’apport personnel.
Il s’agit de la somme d’argent que vous pouvez apporter à votre projet. L’apport personnel présente plusieurs avantages, tels que :
- Réduire le montant du crédit immobilier.
- Négocier de meilleures conditions avec la banque.
- Rassurer la banque sur votre capacité de remboursement.
- Bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation.
Toutefois, l’apport personnel présente aussi quelques inconvénients, tels que :
- Diminuer votre capacité d’épargne, en immobilisant une partie de votre capital.
- Réduire votre effet de levier.
- Passer à côté d’opportunités d’investissement plus rentables.
Le choix d’effectuer, ou, non un apport personnel sera conditionné par différents paramètres. À savoir que cela dépendra de votre situation financière, de votre stratégie d’investissement et enfin de votre objectif de rentabilité.
b. Le crédit immobilier
Il s’agit de l’emprunt que vous contractez auprès d’un établissement financier, comme une banque, pour financer votre projet immobilier. Le crédit immobilier présente plusieurs avantages, tels que :
- Financer la totalité ou une partie de votre projet immobilier.
- Profiter de l’effet de levier.
- Déduire les intérêts de vos revenus fonciers.
Cependant, le crédit immobilier présente aussi quelques inconvénients, tels que :
- L’endettement sur une longue durée.
- Faire face à des imprévus.
- Une moins-value à la revente.
Le crédit immobilier dépend de la capacité d’emprunt, du taux d’endettement, de la durée d’emprunt et des objectifs de rentabilité.
c. Les aides financières.
Ce sont des dispositifs permettant de bénéficier d’un soutien financier sous forme de prêts, de subventions et de réductions d’impôts. Les aides financières présentent plusieurs avantages, tels que :
- Compléter votre apport personnel ou votre crédit immobilier.
- Profiter de conditions avantageuses.
- Soutenir des politiques publiques.
Par contre, les aides financières présentent aussi quelques inconvénients, tels que :
- Le respect des conditions d’éligibilité.
- Le respect des engagements.
- Déclarer les aides financières perçues.
Le choix des aides financières dépend de votre situation personnelle, de votre projet immobilier et de votre objectif de défiscalisation.
6. Prendre en compte les différents frais associés
Après avoir financé votre projet, vous devez tenir compte des frais associés à votre investissement immobilier. Il s’agit des dépenses qui viennent s’ajouter au prix d’achat de votre bien immobilier :
a. Les frais d’acquisition.
Il s’agit des frais que vous devez payer lors de l’achat de votre bien immobilier, et qui comprennent :
- Les frais de notaire.
- Les frais d’agence.
- Les frais de garantie.
En somme, les frais d’acquisition représentent donc une part importante du coût de votre investissement.
b. Les frais de gestion.
Il s’agit des frais que vous devez payer lors de l’utilisation de votre bien immobilier, et qui comprennent :
- Les charges de copropriété.
- Les impôts locaux.
- Les frais de gestion locative.
Finalement, les frais de gestion représentent donc une part significative des dépenses liées à votre investissement immobilier. Donc, il est conseillé de les optimiser ou de les réduire au maximum.
c. Les frais de cession.
Il s’agit des frais que vous devez payer lors de la vente de votre bien immobilier, et qui comprennent :
- Les frais d’agence.
- Les frais de notaire.
- L’impôt sur la plus-value.
En résumé, les frais de cession représentent une part importante du coût de votre investissement immobilier.
7. En ce qui concerne l’investissement immobilier, faut-il choisir entre location nue ou location meublée ?
À ce stade, vous devez choisir entre la location nue ou la location meublée. En fait, c’est un choix déterminant pour le régime fiscal, le régime juridique et le rendement de votre investissement.
a. La location nue
Il s’agit de louer votre bien immobilier sans meubles, ni équipements, ni services. La location nue présente plusieurs avantages, tels que :
- Un bail de 3 ans minimum.
- Une demande plus large.
- Une fiscalité avantageuse.
Néanmoins, elle présente aussi quelques inconvénients, tels que :
- La vacance locative plus importante.
- Une concurrence plus forte.
La location nue dépendra de votre profil de bailleur, de votre type de bien immobilier et de la fiscalité.
b. La location meublée
Il s’agit de la location d’un bien immobilier meublé et équipé, permettant au locataire d’y vivre confortablement. La location meublée présente plusieurs avantages, tels que :
- Un bail plus court.
- Un loyer plus élevé.
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse, si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Par contre, elle présente également quelques inconvénients, tels que :
- La vacance locative plus fréquente.
- Une concurrence plus faible.
Choisir la location meublée dépendra de votre profil de bailleur, de votre bien immobilier et de votre objectif de fiscalité.
8. Gestion de votre bien immobilier
Une fois que vous avez choisi le régime locatif de votre bien immobilier, vous devez assurer sa gestion. En d’autres termes, cette étape cruciale, détermine la rentabilité, la pérennité et la tranquillité de votre investissement immobilier. Voici, les deux options que vous avez pour gérer votre bien immobilier :
a. Gérer soi-même son investissement immobilier.
Il s’agit de s’occuper personnellement de toutes les tâches liées à la location de votre bien immobilier. Gérer soi-même son investissement immobilier présente plusieurs avantages, tels que :
- La réduction des frais de gestion.
- Garder le contrôle de votre investissement immobilier.
- Créer une relation de confiance et de proximité avec votre locataire.
Cependant, gérer soi-même son investissement présente aussi quelques inconvénients, tels que :
- Manquer de temps, de compétences ou de connaissances.
- Faire face à des difficultés, des conflits ou des litiges avec votre locataire.
- Le risque de subir du stress, de la fatigue ou de la lassitude.
En définitive, le choix de gérer soi-même son investissement dépend donc de votre disponibilité, de votre expérience et de votre motivation.
b. Choisir un professionnel pour la gestion de son investissement immobilier.
Il s’agit de confier à un tiers, comme une agence immobilière, la gestion de votre investissement immobilier. Choisir de déléguer par un professionnel, la gestion de son investissement immobilier présente plusieurs avantages, tels que :
- Gagner du temps, de l’énergie et de la sérénité.
- Bénéficier d’un service de qualité, de conseils avisés et d’une veille juridique.
- Sécuriser votre investissement immobilier.
Toutefois, choisir de déléguer par un professionnel la gestion de son investissement immobilier présente aussi quelques inconvénients, tels que :
- Le coût des frais de gestion.
- Perdre le contrôle de votre investissement immobilier.
- Créer une distance avec votre locataire.
La gestion de son investissement immobilier par un professionnel, dépendra de votre budget, de votre confiance et de votre tranquillité.
En choisissant la gestion de votre bien immobilier, vous pourrez optimiser votre investissement et réduire les risques.
9. Évaluer la rentabilité de votre investissement.
Une fois que vous avez choisi la gestion de votre bien immobilier, vous devez évaluer la rentabilité de votre investissement. C’est un indicateur essentiel qui mesure le rapport entre les revenus et les dépenses liés à votre investissement immobilier. Voilà comment procéder :
a. A quelle rentabilité peut-on s’attendre ?
Il s’agit du taux de rendement que vous espérez obtenir avec votre investissement. Ainsi, la rentabilité attendue varie selon :
- Le type de bien.
- La localisation.
- Le régime juridique.
- Le mode de gestion du bien.
- Le marché.
- La fiscalité.
- La conjoncture.
Ainsi, un investissement immobilier est considéré rentable à partir de 5 % de rentabilité brute et de 3 % de rentabilité nette.
b. Comment calculer la rentabilité ?
D’abord, il existe plusieurs méthodes pour calculer la rentabilité d’un investissement, mais les plus courantes sont :
- La rentabilité brute : c’est le rapport entre le loyer annuel hors charges et le prix d’achat du bien immobilier, auquel on ajoute les frais d’acquisition.
- La rentabilité nette : c’est le rapport entre le loyer annuel net de charges et le prix d’achat du bien immobilier, auquel on ajoute les autres frais et les autres coûts.
Évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier permettra de mesurer sa performance et ajuster votre stratégie.
10. Dans l’investissement immobilier, maîtriser les aspects fiscaux
Après avoir évalué la rentabilité de votre investissement immobilier, vous devez maîtriser les aspects fiscaux. En effet, ce sont des éléments importants, qui détermine l’imposition de vos revenus locatifs, pouvant impacter votre rentabilité. Voici les points à connaître :
a. Explorez les dispositifs de défiscalisation.
Il s’agit de dispositions fiscales qui vous permettent de réduire vos impôts sur le revenu. À ce jour, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent :
- La loi Pinel.
- La loi Denormandie.
- La loi Malraux.
- La loi Monuments Historiques.
- La loi Censi-Bouvard.
Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat du bien immobilier.
b. Optimisez votre fiscalité.
Il s’agit de stratégies qui vous permettent de réduire vos impôts. En effet, il en existe plusieurs pour optimiser votre fiscalité, selon le type, la localisation et le régime de votre bien immobilier.
Ces stratégies permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, allant de la déduction des charges à la réduction de l’assiette imposable.
Conclusion
Pour conclure, investir dans l’immobilier est une décision qui ne se prend pas à la légère. Dans cet article, nous vous avons donné les clés pour réussir votre investissement immobilier en 10 étapes. Nous espérons que ces conseils vous seront utiles, et que vous pourrez réaliser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.
Bonne lecture, et à bientôt sur notre blog !
FAQ
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier ?
L’immobilier est considéré comme un investissement sûr sur le long terme, offrant une valorisation du capital et des revenus locatifs potentiels. C’est également un excellent moyen de diversifier son portefeuille.
Quels sont les différents types d’investissements immobiliers ?
Les investissements immobiliers peuvent inclure l’achat de biens résidentiels (appartements, maisons) à louer, l’achat de biens commerciaux (bureaux, locaux commerciaux), ou l’achat de terrains à bâtir. Le viager et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont d’autres options.
Quel budget prévoir pour démarrer ?
Le budget dépend du type de bien, du lieu, et du mode de financement. Il faut compter les frais d’achat (notaire, agence, travaux…) mais aussi les mensualités de l’emprunt si vous contractez un crédit.
Faut-il emprunter ou payer comptant ?
L’emprunt permet d’investir avec un apport initial plus faible, mais engendre des frais d’intérêts. Le paiement comptant évite ces frais mais nécessite plus d’épargne initiale.
Où investir : ville ou campagne ?
Les villes ont l’avantage d’une forte demande locative, au détriment de prix d’achat plus élevés. La campagne offre des biens moins chers mais une demande locative potentiellement moindre.
Comment bien choisir sa première location ?
Évaluez la demande locative dans le quartier (proximités écoles, transports…), l’état général de l’immeuble, les dépenses à prévoir et le rendement locatif potentiel.
Comment gérer la location ?
Vous pouvez gérer vous-même la location ou passer par une agence immobilière (frais de gestion à prévoir). Une gestion rigoureuse des impayés, dégâts et travaux est essentielle.
Quels sont les principaux frais et taxes ?
Les principaux frais sont les frais d’achat, la taxe foncière, les charges de copropriété et les travaux. En cas de location, une partie de ces frais est déductible fiscalement.
Comment optimiser sa fiscalité en tant qu’investisseur ?
Plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser (Pinel, Malraux, LMNP…) et de déduire charges et intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers imposables.
Quand doit-on revendre pour optimiser la rentabilité ?
La période de détention varie selon les objectifs : investissement à court terme pour « flipper » le bien après travaux, ou détention sur 10-20 ans pour profiter de la revente après valorisation.
