L’investissement immobilier est un moyen efficace de générer des revenus locatifs et de se constituer un patrimoine. Cependant, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité qui s’y applique afin d’en tirer le meilleur parti. À ce propos, nous examinerons les principaux dispositifs fiscaux liés à l’investissement immobilier et comment ils peuvent impacter votre facture fiscale.
1. La fiscalité et les différents types de revenus locatifs
En fonction du type de location (vide ou meublée) et de la nature du bien (résidentiel ou professionnel), la fiscalité soumet les revenus locatifs à des régimes fiscaux distincts.
a. La location vide
Tout d’abord, la fiscalité considère les revenus issus de la location vide comme des revenus fonciers. Aussi, la fiscalité soumet donc ces revenus au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement forfaitaire.
b. La location meublée
Si vous optez pour une location meublée, vous classerez vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, deux régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges. Également, il est possible de déduire certaines charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux ou la taxe foncière.
- Le régime réel : pour les recettes supérieures à 70 000 € (ou sur option), vous pouvez déduire l’intégralité des frais et charges engagés dans le cadre de votre activité locative. Ainsi, cela inclut également les amortissements du bien immobilier ainsi que celui du mobilier.
c. La location de locaux professionnels
Pour commencer, la fiscalité soumet les revenus issus de la location de locaux professionnels au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, ils ne bénéficient pas de l’abattement forfaitaire de 50 % propre aux locations meublées.
2. La fiscalité et les dispositifs fiscaux incitatifs en immobilier
Afin d’encourager l’investissement locatif, l’État a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux permettant de réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers et/ou BIC. Voici les principaux :
a. La loi Pinel
D’abord, la loi Pinel est destinée à stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues. Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous devez respecter certains critères tels que le plafonnement des loyers et des ressources des locataires.
b. Le dispositif Denormandie
Visant à rénover l’habitat ancien, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu similaire à la loi Pinel (jusqu’à 21 % du prix d’achat). Ainsi, vous imposerez également un loyer aux conditions de loyer et de ressources des locataires.
c. La fiscalité et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Premièrement, en optant pour le statut de LMNP, vous pouvez profiter du régime réel d’imposition qui permet de déduire des amortissements ainsi que les charges réelles liées à votre activité locative. Ainsi, il est possible de générer des bénéfices non imposables ou de réduire considérablement la pression fiscale sur vos revenus locatifs.
3. Fiscalité : les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux tels que :
- La Contribution Sociale Généralisée (CSG) au taux de 9,2 %
- La Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) au taux de 0,5 %
- Le Prélèvement Social (PS) au taux de 7,5 %, dont une part déductible de 6,8 % pour les revenus fonciers
Pour résumer, le taux global des prélèvements sociaux s’élève donc à 17,2 % sur les revenus locatifs.
4. Fiscalité : les taxes locales en investissement immobilier
Pour commencer, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes également redevable de certaines taxes locales :
- La taxe foncière : due annuellement, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition votés par les collectivités locales.
- La taxe d’habitation (pour les résidences meublées) : dans le cas d’une location meublée, la taxe d’habitation est due par le bailleur si le logement est vacant au 1er janvier. Autrement, c’est généralement le locataire qui en assume la charge.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : en qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes assujetti à la CFE si votre activité dépasse certains seuils de recettes ou si vous avez choisi le régime réel d’imposition.
Il convient donc de bien anticiper ces charges fiscales lors de l’évaluation de la rentabilité de votre investissement immobilier.
Conclusion
La fiscalité en investissement immobilier est un élément clé pour maximiser la rentabilité de votre projet locatif. En effet, il existe de nombreux dispositifs fiscaux incitatifs et régimes d’imposition susceptibles de réduire sensiblement votre facture fiscale. En conséquence, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer le meilleur choix en fonction de votre situation.
