Dans le domaine de l’investissement immobilier, plusieurs dispositifs fiscaux permettent d’accéder à des avantages considérables. Parmi ces dispositifs, la loi Censi-Bouvard offre des opportunités intéressantes aux investisseurs souhaitant se lancer dans l’acquisition de logements meublés non professionnels. Dans cet article, nous vous présentons les principaux aspects de la loi Censi-Bouvard et comment en tirer profit pour optimiser votre investissement immobilier.
1. Présentation de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard, du nom de ses deux auteurs – Yves Censi et Michel Bouvard – est un dispositif fiscal qui s’adresse à ceux qui désirent investir dans l’immobilier locatif meublé non professionnel (LMNP). Elle a été instaurée en 2009 avec pour objectif de faciliter l’accès au logement étudiant et encourager les investissements dans les résidences services.
Ce mécanisme offre une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021 dans certaines catégories de résidences, notamment :
- Résidences de tourisme classées,
- Résidences pour étudiants,
- Résidences séniors ou pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),
- Résidences d’affaires.
2. Comment bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?
Pour profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire de remplir certaines conditions relatives au bien immobilier, au statut du propriétaire et à la gestion locative.
a. Conditions relatives au bien immobilier
Le logement acquis doit répondre aux exigences suivantes :
- Être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) au moment de l’acquisition,
- Appartenir à l’une des catégories de résidences mentionnées précédemment,
- Être meublé et équipé selon un inventaire précis,
- Disposer de services para-hôteliers (accueil, entretien des parties communes, etc.).
b. Conditions relatives au statut du propriétaire
L’investisseur doit adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Pour cela, ses revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € TTC par an et représenter moins de 50% de son revenu global. De plus, il ne doit pas être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel.
c. Conditions relatives à la gestion locative
Le propriétaire doit signer un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un gestionnaire-exploitant qui se chargera de la location du bien et des services associés. Il est également nécessaire de louer le logement dans un délai maximum de 1 an après l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
3. Comment profiter de la récupération de la TVA ?
En plus de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, l’investisseur peut récupérer la TVA (actuellement à 20%) sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela, il est essentiel que :
- Le bien soit intégré dans une résidence de services,
- Les prestations para-hôtelières soient gérées par un exploitant professionnel,
- Le bail commercial mentionne la possibilité de récupérer la TVA.
La demande de remboursement de la TVA doit être effectuée auprès de l’administration fiscale dans un délai de trois mois suivant l’acquisition du bien.
4. Faire le bon choix de résidence pour optimiser son investissement
Pour bénéficier pleinement des avantages offerts par la loi Censi-Bouvard, il est important de sélectionner avec soin la résidence dans laquelle vous souhaitez investir. Voici quelques critères à prendre en compte :
a. Emplacement géographique
Le succès de votre investissement repose en grande partie sur la localisation de la résidence. Optez pour des zones attractives, telles que les grandes villes étudiantes, les stations de ski ou balnéaires, ou les secteurs en manque de logements adaptés pour les seniors.
b. Qualité de la résidence et des services proposés
Privilégiez les résidences offrant des prestations de qualité et répondant aux normes environnementales et d’accessibilité. Les futurs locataires seront ainsi plus enclins à choisir votre logement pour son confort et sa fonctionnalité.
c. Sérieux et pérennité de l’exploitant
Vérifiez la réputation et la solidité financière de l’exploitant avec lequel vous signerez un bail commercial. Un bon gestionnaire sera garant de la réussite de votre investissement sur le long terme.
Conclusion
Avant de vous engager dans un investissement immobilier bénéficiant de la loi Censi-Bouvard, il peut être utile d’étudier les autres dispositifs existants (comme la loi Pinel ou le statut LMNP classique), afin de déterminer quelle solution s’adapte le mieux à votre situation patrimoniale et à vos objectifs. N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous guider dans cette démarche.
