La loi Denormandie fait partie des nombreuses mesures incitatives mises en place par le gouvernement français pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf ou ancien et à rénover les logements. Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôt sur le revenu tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes et à la transition énergétique.
1. Comprendre la loi Denormandie
Ce mécanisme d’aide à l’investissement immobilier est une extension du dispositif Pinel, qui concerne uniquement les logements neufs situés dans les zones tendues. La loi Denormandie a été créé en 2019 pour favoriser également l’investissement dans l’ancien avec travaux de rénovation dans les communes éligibles.
- Les conditions d’éligibilité à La loi Denormandie :
- Acheter un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation pour atteindre un niveau de performance énergétique minimal.
- Le logement doit être situé dans une commune éligible (centre-ville, zone franche urbaine, etc.),
- La mise en location pendant une durée minimale déterminée (6, 9 ou 12 ans),
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération..
- Le montant de la réduction d’impôt :
- 12% du prix de revient du bien pour une durée de mise en location de 6 ans,
- 18% pour une durée de 9 ans,
- 21% pour une durée de 12 ans.
Exemple concret
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement ancien à rénover pour 150 000 € et réalise 50 000 € de travaux. Le coût total de l’opération s’élève donc à 200 000 €. S’il choisit de louer son bien pendant 9 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18%, soit 36 000 € (200 000 x 18%). Cette réduction sera étalée sur 9 ans, à raison de 4 000 € par an (36 000 / 9).
2. Trouver le bon investissement avec la loi Denormandie
Pour trouver le bon investissement immobilier via La loi Denormandie, il est crucial de bien sélectionner la commune et le quartier où se situe le logement. En effet, tous les territoires ne présentent pas les mêmes opportunités de rendement locatif ou de valorisation à terme. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- La dynamique économique et démographique de la commune.
- La qualité du parc immobilier et les besoins en rénovation.
- Le potentiel locatif du quartier (demande, niveau des loyers, taux de vacance).
- Les projets d’aménagement urbain ou de développement du tissu économique local qui pourraient créer un effet d’entraînement.
a. Se renseigner auprès des professionnels
Afin d’identifier les meilleures opportunités d’investissement en Denormandie, il est conseillé de se rapprocher des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, experts en gestion de patrimoine, etc.) qui connaissent bien le marché local et peuvent vous orienter dans vos recherches et votre choix final.
3. Financer son investissement Denormandie
L’étape suivante consiste à financer votre acquisition et les travaux de rénovation nécessaires. Les particuliers ont à leur disposition plusieurs solutions pour financer ce type de projet :
- Le crédit immobilier :
- Il permet de financer l’acquisition du bien et éventuellement une partie des travaux,
- Négociez les conditions de prêt avec plusieurs établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et les frais connexes (frais de dossier, caution, assurance).
- Les aides à la rénovation :
- La prime « MaPrimeRénov’ » : elle permet de financer une partie des travaux de rénovation énergétique,
- La loi Denormandie est cumulable avec d’autres aides telles que l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), les subventions de l’Anah ou les certificats d’économies d’énergie (CEE).
- L’apport personnel :
- Il est généralement requis par les banques pour accorder un prêt immobilier,
- Il peut provenir de l’épargne, d’un héritage, d’une donation ou du produit de la vente d’un autre bien.
4. Réaliser et valoriser les travaux de rénovation
Au-delà du respect des critères d’éligibilité au dispositif Denormandie, il convient de veiller à la qualité et à la rentabilité des travaux engagés. Pour cela, plusieurs aspects sont à considérer :
- Faire réaliser un diagnostic énergétique avant les travaux afin d’identifier les principaux axes d’amélioration,
- Sélectionner des professionnels compétents et expérimentés pour effectuer les travaux,
- Veiller à l’obtention des labels de performance énergétique et environnementale (BBC, RT 2012, ERP, HPE, etc.),
- Valoriser la rénovation auprès des futurs locataires en mettant en avant les économies d’énergie et le confort apportés par les travaux,
- Penser à la revente éventuelle du bien après la période de mise en location et aux plus-values potentielles générées par la rénovation.
a. S’assurer de la conformité des travaux
Enfin, il est essentiel de s’assurer que les travaux réalisés sont conformes aux normes en vigueur et aux critères de performance énergétique exigés par La loi Denormandie. Dans cette perspective, pensez à conserver tous les justificatifs et attestations (factures, diagnostics, certifications) qui pourront être demandés par l’administration fiscale en cas de contrôle.
Conclusion
La loi Denormandie constitue une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité financière et rénovation immobilière. En suivant les étapes, vous serez en mesure de profiter pleinement des avantages fiscaux associés, tout en participant à la revitalisation des centres urbains et à l’amélioration de la performance énergétique des logements. Cependant, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents pour vous accompagner dans cette démarche et éviter les potentiels écueils. Un investissement réfléchi et bien préparé est la clé pour tirer le meilleur parti de ce dispositif.
