L’investissement immobilier soulève de nombreuses interrogations, en particulier pour les débutants. Comment se lancer quand les prix de l’immobilier sont élevés et que l’accès au crédit se durcit ? Une stratégie encore trop méconnue pourrait bien changer la donne : investir avec les subventions dédiées à la rénovation du parc locatif ancien.
L’État met à disposition des particuliers et investisseurs de nombreuses subventions pour les encourager à rénover des logements vétustes. L’objectif ? Remettre sur le marché locatif des biens remis aux normes de confort et de performance énergétique. Une aubaine pour qui souhaite investir dans la pierre à moindre coût.
1. Investir grâce aux subventions : de quoi s’agit-il ?
De multiples organismes proposent des subventions aux investisseurs pour rénover des biens immobiliers destinés à la location. Parmi eux, on peut citer :
- L’Anah (Agence nationale de l’habitat) dont la mission est d’améliorer le parc locatif privé existant
- Action Logement qui vise à faciliter l’accès au logement pour l’emploi
- Action Cœur de Ville pour redynamiser les centres-villes moyennes
- Les OPH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat) pour réhabiliter le bâti dans les quartiers anciens
- Des aides régionales comme « Rénov’ ta façade » ou « Rénov’ tes volets »
Les subventions octroyées peuvent atteindre des montants très conséquents. Par exemple, dans le cas d’un bien situé dans le Var, rénové en appliquant un loyer social plafonné, un investisseur pourrait percevoir près de 112 000 € de subventions pour 188 000 € de travaux, soit 59% d’aides !
En échange, il s’engage à louer le bien nu pendant une durée minimale (souvent 6 ans), à un loyer plafonné et dans le respect de normes de performances énergétiques. C’est donc un investissement à vocation locative qui peut être facilement rentabilisé dans la durée.
2. À qui s’adresse cette stratégie ?
Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, cette stratégie d’investissement locatif peut vous intéresser. Voici quelques profils types qui pourraient en bénéficier :
a. Pour les débutants :
Vous disposez d’un bon apport initial (25% minimum du bien + travaux) mais avez des difficultés à emprunter. Les subventions allègent considérablement votre effort d’investissement.
Vous n’avez pas d’apport conséquent mais souhaitez investir. Les subventions vous procureront un « matelas » de trésorerie pour démarrer dans l’immobilier.
b. Pour les confirmés :
Vous avez déjà des biens dans votre patrimoine et souhaitez investir à nouveau. L’effet de levier des subventions vous permettra de réduire vos besoins d’emprunt.
Vous recherchez des opportunités d’enchaîner de nouveaux investissements. La trésorerie dégagée par les subventions sera un apport appréciable.
3. Quels sont les avantages ?
Au-delà de la baisse significative du coût d’investissement initial, cette stratégie présente de nombreux autres intérêts :
a. Une rentrée de trésorerie bienvenue
Reçues après les travaux, les subventions constituent un apport massif de liquidités sur votre compte. Vous pourrez alors choisir de désendetter partiellement ou totalement votre crédit immobilier, et diminuer d’autant votre taux d’endettement.
Vous pouvez aussi placer ces fonds dans une société civile immobilière ou investir dans une activité de marchand de biens. Là encore, l’apport de trésorerie est crucial pour se lancer dans ces activités.
Enfin, rien ne vous empêche de vous constituer une épargne de précaution ou d’investir « cash » dans un bien immobilier.
b. Un effet de levier fiscal
En contrepartie des loyers plafonnés appliqués, cette stratégie vous ouvre droit à d’autres défiscalisations immobilières très avantageuses comme :
- Le dispositif Anah Loyers qui offre de 15 à 65% de réduction d’impôts
- La norme Malraux avec 22 à 30% de réduction sur les travaux
- Le Denormandie allant jusqu’à 21% de réduction d’impôts
Ces réductions d’impôts s’ajoutent au gain déjà réalisé via les subventions, pour maximiser la rentabilité. De plus, les importants travaux engagés peuvent générer d’intéressants déficits fonciers à imputer.
c. Une valorisation patrimoniale
Votre bien sera entièrement remis aux normes après les travaux de rénovation réalisés. Vous aurez donc créé une plus-value automatique en améliorant son état général et sa performance énergétique.
À l’issue de la période de location à loyer plafonné, vous pourrez relouer les logements à des niveaux de prix désormais plus élevés. Ou choisir si vous le souhaitez de vendre tout ou partie des lots rénovés avec une belle valorisation à la clé.
4. Quelles sont les conditions à remplir ?
Pour bénéficier de ces généreuses subventions, quelques conditions devront être respectées. La principale est de vous engager à louer le bien nu pendant une période minimale, souvent de 6 ans, voire 9 ans pour certains dispositifs comme Malraux.
Le loyer devra également être plafonné selon 3 niveaux définis :
- Le loyer intermédiaire (Zone 1 bis à Paris : 16,96 €/m² par exemple)
- Le loyer social (12,67 €/m² en Zone 1 bis)
- Le loyer très social (10,07 €/m² en Zone 1 bis)
Plus le loyer appliqué sera bas, plus les subventions seront importantes pour compenser la moindre rentabilité locative.
Autres critères importants : le logement doit être la résidence principale du locataire, dans le respect de certains plafonds de ressources. Et bien sûr, les travaux devront permettre un gain énergétique d’au moins 35%.
a. Bien se faire accompagner dans les démarches
Si cette stratégie vous séduit, un point est à ne pas négliger : le volet administratif peut s’avérer assez lourd. Entre l’Anah, les services d’urbanisme, les architectes des Bâtiments de France et les différents opérateurs, il faudra sans cesse échanger et trouver un consensus.
Des dossiers très complets seront à monter, avec de nombreuses pièces justificatives (devis détaillés, certifications RGE, attestations de Performance Énergétique, etc.). Un suivi rigoureux sera indispensable.
C’est pourquoi il peut être judicieux de vous faire accompagner par un professionnel. Des sociétés sont spécialisées dans le montage des dossiers de subventions immobilières. Elles vous apporteront leur expertise tout au long du processus, en vous faisant bénéficier des meilleures opportunités.
Conclusion
En résumé, investir dans l’immobilier locatif grâce aux subventions présente de réels avantages financiers, notamment en cette période de prix élevés de l’immobilier. Que vous soyez débutant ou confirmé, cette stratégie peut vous permettre :
- De diminuer très fortement votre effort d’investissement initial
- De créer une rentrée de trésorerie permettant de désendetter ou réinvestir
- De profiter d’effets de levier fiscaux en cumulant plusieurs défiscalisations
- De valoriser votre patrimoine grâce à la rénovation complète des biens
À condition bien sûr de respecter les critères d’éligibilité, en particulier les plafonds de loyers et les normes de performance énergétique. L’accompagnement par un professionnel pourra également vous faciliter les démarches administratives.
N’hésitez plus, cette stratégie d’investissement locatif adossée aux subventions pourrait bien changer la donne pour votre patrimoine immobilier ! Renseignez-vous dès à présent pour détecter les meilleures opportunités dans votre région.
FAQ
Qu’est-ce que les subventions immobilières ?
Les subventions immobilières sont des aides financières accordées par l’État et divers organismes publics (Anah, Action Logement, collectivités territoriales, etc.) aux investisseurs qui rénovent des logements vétustes. L’objectif est de remettre sur le marché locatif des biens réhabilités et aux normes de performance énergétique.
À qui s’adressent les subventions immobilières ?
Ces subventions sont destinées aux particuliers (locataires ou propriétaires) mais aussi aux investisseurs immobiliers, qu’ils soient débutants ou confirmés. Tout dépend des conditions d’éligibilité fixées par les dispositifs.
Quels sont les montants des subventions immobilières ?
Les montants varient selon les dispositifs mais peuvent atteindre des sommes très élevées. Par exemple, jusqu’à 59% du coût des travaux dans certains cas, soit plus de 100 000€ pour la rénovation complète d’un immeuble.
Quelles sont les conditions pour obtenir des subventions immobilières ?
Les principales conditions sont :
- Acquérir un bien immobilier ancien à rénover
- S’engager à louer le bien nu comme résidence principale pendant 6 ans minimum
- Appliquer un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social)
- Réaliser des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35%
Comment obtenir des subventions pour un investissement immobilier ?
Pour obtenir ces subventions, il faut respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité et monter des dossiers complets avec de nombreuses pièces justificatives (devis, certifications, plans, etc.) auprès des organismes compétents comme l’Anah.
Dans quelles villes les subventions immobilières sont-elles accessibles ?
De nombreuses villes moyennes et petites villes sont éligibles aux principaux dispositifs comme Action Cœur de Ville ou les Opérations de Revitalisation de Territoire (ORT). On en recense plus de 400 communes réparties dans toute la France.
Quels sont les avantages des subventions immobilières pour les investisseurs ?
Au-delà de réduire fortement l’effort d’investissement initial, ces subventions génèrent une rentrée de trésorerie permettant de désendetter, réinvestir ou se constituer un apport. On bénéficie également d’effets levier fiscaux en cumulant avec d’autres défiscalisations.
Les subventions immobilières sont-elles réservées aux résidences principales ?
Non, la plupart des dispositifs de subventions visent à développer l’offre locative à vocation sociale. Les biens rénovés sont donc destinés à la location nue avec des loyers plafonnés réglementés.
Faut-il se faire accompagner pour obtenir des subventions immobilières ?
Compte tenu de la complexité administrative, il est recommandé de se faire épauler par des professionnels spécialisés dans le montage des dossiers de subventions immobilières. Ils maximiseront vos chances d’obtenir les meilleures aides.
Peut-on cumuler les subventions avec d’autres défiscalisations immobilières ?
Oui, c’est même un des principaux intérêts de cette stratégie. En répondant aux conditions d’éligibilité des subventions, vous pourrez également bénéficier de défiscalisations complémentaires très avantageuses (Malraux, Denormandie, déficits fonciers, etc.).
